Une maison de 1971 et son jardin de 965 m², rue Alsace-Lorraine, quartier de La Genette, La Rochelle. À dix minutes à pied du Mail et de la plage. Un projet de rénovation et d'extension, pour y vivre longtemps.
Inspirations
L'esprit du projet : des volumes simples sous tuile, de l'enduit clair et du bois, une grande pièce de vie ouverte sur le jardin, une terrasse en pierre, une piscine longue, et des intérieurs chauds en terre cuite, zellige et laiton. L'esprit Cap Ferret, adapté à La Rochelle et à son Architecte des bâtiments de France.
Ce que montre la maquette
La parcelle vient du cadastre (IGN, précision métrique), le relief et les arbres du LiDAR HD de l'IGN (50 cm), la maison et les voisins de la BD TOPO recalés sur le LiDAR. L'orientation est la vraie : le soleil est calculé pour la latitude de La Rochelle, à l'heure légale française. Faire tourner la vue à la souris, zoomer à la molette.
L'avant-projet de l'architecte
Bouton « Avant-projet 1 » : les deux plans de Julien Taub (14/10/2026) relevés et calés sur la parcelle, en volume. « Coupe haut » et « Coupe bas » ouvrent la maison au-dessus de chaque niveau pour lire les pièces. Les niveaux, la toiture et les terrasses ne sont pas cotés sur les plans : ce sont des hypothèses, détaillées dans l'onglet .
L'abri de jardin de 20 m² côté rue
Emplacement retenu : sur la limite de la rue, 3,7 × 5,4 m, soit 40 % de la façade sur rue, le maximum admis par le PLUi pour une annexe de plus de 10 m² dans le modèle « jardin à l'avant ». Il est loin du grand cèdre, mais hors de l'enveloppe constructible de 1971 (art. 14 du cahier des charges) : question pour le notaire. Déclaration préalable jusqu'à 20 m² extérieurs, avis de l'ABF. Rue supposée sur le petit côté ouest ; place du portail à vérifier.
Avant-projet 1 de l'architecte
Julien Taub, architecte DPLG à La Rochelle, a remis le 14 octobre 2026 une première proposition : deux plans au 1/100, un par demi-niveau, sans cotes ni coupes. Ils ont été relevés et calés sur la parcelle pour être lus en 3D et confrontés aux règles. Toute valeur qui n'est pas écrite sur les plans est une hypothèse, signalée comme telle.
Le parti
Le programme, pièce par pièce
Surfaces écrites par l'architecte dans chaque pièce. Le vide sur le salon bas et le garage ne comptent pas dans la surface habitable.
Face aux règles
Mesures faites sur le plan calé (précision de l'ordre de 0,3 m). Elles disent où regarder, pas ce que dira l'instruction.
Ce que la 3D suppose
Questions pour l'architecte
Les plans
Scans des deux feuilles (cartouche retiré), et plan masse obtenu après calage : bâti, terrasses et piscine sur la parcelle, arbres relevés au LiDAR, enveloppe constructible du lotissement de 1971.
La parcelle
Ce que le PLUi autorise (zone UM1, « maisons élancées »)
La maison est une construction existante : le PLUi applique le régime le plus souple. Trois choses bornent le projet, dans cet ordre.
L'Architecte des bâtiments de France
La parcelle est dans le Site patrimonial remarquable de La Rochelle (ancienne ZPPAUP). Son avis est conforme : il s'impose à la mairie. Il porte sur les volumes, toitures, matériaux, teintes, menuiseries, clôtures. Un rendez-vous à l'UDAP 17 avant de dessiner évite de concevoir pour rien.
14 m à moins de 20 m d'une voie, 5 m au-delà
La bande A de 20 m depuis une voie autorise 14 m (R+2), la bande B au-delà 5 m. La rue Alsace-Lorraine ne touche que le petit côté ouest : depuis elle, la maison est en bande B. Mais le lexique du PLUi compte les voies privées ouvertes aux voitures : si la voie du lotissement à l'est est retenue, toute la maison passe en bande A et peut être surélevée. C'est la question n° 1 à poser au service instructeur.
Le coefficient de biotope
L'emprise au sol n'est pas plafonnée. En revanche 45 % du terrain doit rester favorable à la nature, dont 70 % en pleine terre : 300 m² de pleine terre minimum sur 951 m². Aujourd'hui la parcelle en a environ le double, ce qui laisse de l'ordre de 300 m² à consommer par une extension et ses terrasses.
Tableau des règles, article par article
Le cahier des charges du lotissement (1971)
Points à lever avant de dessiner
- Rendez-vous ABF : surélévation, extension contemporaine, toiture terrasse, bardage, panneaux solaires, menuiseries.
- Cahier des charges du lotissement (obtenu le 04/10/2026, résumé ci-dessus) : faire confirmer par le notaire que ses clauses restent applicables entre voisins, qu'il n'a pas été modifié depuis 1971, et ce que risque une surélévation au regard de l'article 16. Lui demander aussi quel droit permet à la maison d'utiliser la voie privée : l'acte de 1971 la rattache à un lot voisin et ne crée aucune servitude.
- Règlement du SPR (ZPPAUP de 2009, non publié en ligne) : à demander à l'UDAP 17 (5 place des Cordeliers, La Rochelle) ou au service urbanisme de la CdA. Il fixe les règles de toitures, menuiseries, enduits et clôtures que l'ABF appliquera.
- La voie privée à l'est génère-t-elle une bande A ? Le lexique du PLUi dit oui pour toute voie « ouverte à la circulation automobile, publique ou privée », à l'exclusion des simples accès. Si oui, la maison entière passe à 14 m. À faire confirmer par écrit (certificat d'urbanisme opérationnel).
- Surface de plancher réelle de la maison (acte, diagnostics, permis de 1972 aux archives).
- Certificat d'urbanisme opérationnel avec le programme : fige les règles 18 mois.
- Au-delà de 150 m² de surface de plancher après travaux, l'architecte est obligatoire.
Le site
Ce que la maison permet
Trois façons d'agrandir, cumulables, chacune avec ce qu'elle coûte en règles et en argent. Les chiffres sont des ordres de grandeur 2026 pour une rénovation de qualité sur la façade atlantique ; ils seront remplacés par des devis.
Estimation du budget
Un acheteur précédent a évoqué 450 000 € de travaux. Voici ce que ce chiffre achète, et ce qu'un budget plus serré permettrait. Les curseurs sont libres.
Financer l'opération
Le problème : acheter avant d'avoir vendu l'appartement de Lyon, sans savoir ni quand ni à quel prix. Trois montages sont comparés sur les mêmes hypothèses. Chaque écart est donné en pourcentage et en euros. Les champs marqués à préciser sont des hypothèses à remplacer par vos chiffres.
L'opération
L'appartement de Lyon
Le foyer
Les taux
Lecture
Avis de valeur : la maison une fois le projet abouti
Présenté comme le ferait un agent immobilier : les ventes réellement signées autour de la parcelle (base DVF des actes notariés, publiée par l'État), les biens en vente aujourd'hui dans le quartier, et ce que vaudrait une maison rénovée de 180 m² habitables de plain-pied, avec 110 m² de sous-sol, sur 987 m² de terrain.
1. Ce qui s'est vendu : maisons à moins de 700 m, 2024 et 2025
Voir les ventes (cliquer pour déplier)
2. Ce qui est en vente aujourd'hui
3. L'estimation
Comment un agent raisonnerait
Avis de valeur établi sur données publiques (DVF) et annonces en cours. Il ne remplace ni une estimation d'agence sur place, ni une expertise. Les prix de vente des annonces ne sont pas des prix signés : compter 5 à 10 % de négociation dans le marché de 2026.
Voisinage et risques : un immeuble à côté ?
La question : la maison voisine à l'angle du rond-point et de la rue de Missy (parcelle AS 244) peut-elle être remplacée par un petit immeuble, comme celui construit en 2021-2022 de l'autre côté de la rue de Missy ? Ce que dit le PLUi, ce qu'interdit le cahier des charges du lotissement de 1971 (AS 244 en est le lot n° 1, la maison le lot n° 2), ce que verraient Loïc et Maïlys depuis leur jardin, et ce qu'il faut vérifier avant de signer.
1. Le précédent : l'immeuble du 2 rue du Général Dumont (AV 221)
2. Ce que le PLUi permet sur AS 244
3. Ce que le cahier des charges de 1971 interdit sur AS 244
4. Quatre scénarios, et ce qu'ils changent pour la maison
Chaque scénario est visible dans l'onglet « Le site en 3D », menu « Voisin AS 244 » du panneau et vue « Du jardin vers AS 244 », avec les ombres à n'importe quelle date et heure. Les heures de soleil ci-dessous sont calculées au quart d'heure, sur tout le jardin et sur la façade de la maison tournée vers AS 244 (à 2,5 m de haut), arbres non compris.
5. Les autres voisins : AS 245, AS 243 et AS 643
6. Ce que la recherche a trouvé (permis, projets, ventes)
Recherche en cours.
7. Ce qu'il faut faire avant de signer
Méthode
Tout ce qui est affiché vient d'une donnée publique identifiée, ou d'une hypothèse signalée comme
telle. Aucun chiffre d'urbanisme n'est donné sans l'article du règlement qui le fonde. La maquette
dérive d'un modèle unique (modele/existant.json) : une cote fausse se corrige dans le
modèle, puis tout se régénère.
| Donnée | Source | Précision |
|---|---|---|
| Parcelle AS 509, contenance, géométrie | Cadastre PCI via apicarto.ign.fr, 02/10/2026 | métrique ; seul un bornage fait foi |
| Zonage UM1, servitudes, prescriptions | Géoportail de l'urbanisme, PLUi CdA La Rochelle, validité 05/03/2026 | à confirmer par un certificat d'urbanisme |
| Règles UM1 (hauteurs, reculs, biotope, stationnement) | Règlement écrit du PLUi, tome 5.1, modification n° 2 du 29/01/2026 | texte opposable |
| Relief, arbres, hauteurs de la maison | LiDAR HD IGN, MNT et MNH à 50 cm, acquisition 2021 | ± 10 cm en altitude, sous bâti interpolé |
| Emprise de la maison et des voisins | BD TOPO V3 IGN | métrique, année 1972 |
| Risques | Géorisques (API), 02/10/2026 | à compléter par l'état des risques du notaire |
| Coûts de travaux, taux, frais | Ordres de grandeur 2026, voir le dépôt du projet | à remplacer par devis et offres de prêt |
Document de travail privé, préparé pour Loïc et Maïlys. Il ne vaut ni certificat d'urbanisme, ni étude de structure, ni offre de prêt, ni conseil en investissement.